增值服务业务曾被寄予厚望，物业管理企业希望将其打造成第二增长曲线。

来自开发商的非业主增值服务(包括协销服务、咨询服务等)门槛低、毛利率高，在楼市销售旺盛时，这一业务需求“源源不断”，为物企带来了相当大的业务支撑；与业主关联度较高社区增值服务则能够不断纵向挖掘，想象空间巨大。

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随着房地产市场销售转冷，疫情及经济环境对业务开展和市场需求造成影响，物企开始重新审视增值服务业务。

朱保全也在万物云上市后的首份年报中反思道，“基于关联方交易及住宅物业区域优势所构建的社区增值服务，在关联方业绩下滑、行业遇冷时，也出现增速放款、毛利下降和缺少竞争力的问题，能否持续为公司带来可观盈利，值得反思。”

非业主增值服务缩水明显

据《每日经济新闻》统计，已发布2022年报的53家上市物企，有45家公布了增值服务营收数据，平均增幅为-1.42%，仅22家实现正增长或持平。

与开发商关联度高的非业主增值服务业务这一趋势尤为明显。

去年上半年，非业主增值服务便显出颓势，据观点指数研究的数据，2022年上半年，上市物业企业这一业务毛利率以及营收占比都出现了显著下降，样本企业平均营收占比由18.8%降低至13.4%，部分物业企业该板块甚至出现绝对规模上的缩水。该机构预计，非业主增值服务未来还会进一步缩水。

综合全年来看，多家龙头物企非业主增值服务收入都出现下滑。

“非业主增值服务作为高毛利业务，在2022年受到了很大不利影响，一方面房地产行业下行导致业务量较少，另一方面地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平；其次，前两年行业内规模扩张出现内卷，存在为了增加规模而激进并购的现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，甚至出现商誉减值问题。”中指研究院物业总经理牛晓娟分析道。

华润万象生活、绿城服务、保利物业相关业务收入则实现正增长。

社区增值服务营收则相对稳定，碧桂园服务、保利物业、雅生活等多家物企相关业务营收实现增长，但也有部分物企这一业收入出现下滑。

世茂服务在年报中解释道，这一业务收入下滑的主要原因是疫情对业务正常开展造成影响，及房地产市场下行、经济疲软导致的智慧场景、新零售等业务开展难度增加；金科服务则在年报中表示，疫情带来的供给冲击、市场预期转弱及消费需求相对收缩等因素为业务带来影响。

牛晓娟向蓝鲸财经分析道，“在疫情管控及宏观经济承压的影响下，不少社区增值服务业务的开展受到限制，导致不少企业该板块收入下滑，利润贡献更是受到冲击；疫情管控也增加了物业公司的运营管理成本。”

共同的选择：收缩与聚焦

虽社区增值服务业务展现了一定的韧性，营收并未出现像非业主增值服务这样的波动，但在赚钱越来越难的情况下，业务的可持续性越来越得到重视，多家物企对社区增值业务板块进行调整，并依托自身及子公司优势，将资源向具有可持续性、擅长的业务倾斜。

碧桂园服务在2019年上市以来，在增值服务方面进行了全面探索，用该公司首席战略官徐彬淮的话来说，“公司广泛地看了各种商业机会。”

探索过程中也碰到了不少问题，“最主要的就是如何打开业务的天花板，更好地实现业绩增长，打造公司第二增长曲线来支撑公司的发展。”徐彬淮表示。

其表示，2023—2025年，碧桂园增值服务业务的战略是“物业+”——通过物业场景重点孵化若干个业务，以市场化方式将这些业务推到市场上去，使其成为独立支撑公司业绩增长的航道。

整体来看，碧桂园服务的业务结构为“1+3+N”，“1”是指物业管理的主业，“3”是指重点孵化的3个增值服务业务，“N”则是后续将孵化的业务。这家公司选中的将重点孵化的3个业务包括社区传媒业务、本地生活业务、酒零售业务。

而仅在一年前，碧桂园服务的增值服务板块还处于扩张阶段，该公司执行董事兼总裁李长江在业绩会上称，今年(2022年)的收并购不仅仅局限于住宅物业行业，可能会延伸至增值服务。

目前，碧桂园服务的管理面积及合约面积位居行业第一，其社区传媒、本地生活及酒零售业务拥有较好的生长土壤，流量变现的潜力较大。

世茂服务的多元增值板块也进行了升级，其执行董事、总裁叶明杰在业绩会上称，公司过去做增值服务更多是百花齐放，现在更聚焦在具有成长性的C端业务上面，资源配置也相应地往C端业务上面做一些倾斜。

其所谓“C端业务”，是指基于流量的增值服务业务，统称为“用户+”的业务。目前世茂服务的“用户+”业务已形成新零售、养老、托育和团餐这四类，由四个专业公司来承接。目前，世茂服务已围绕四个业务打造了多个领先的自主品牌。

保利物业也更加聚焦，去年其社区增值服务业务营收及利润增幅均超30%，“完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。”

2022年，保利物业去年上线了一站式房屋全托品牌“保利托房”，联动美居、家政等服务将点状的经纪业务交易升级为长周期的，包括房屋市场咨询、托管、养护、租售等以资产为核心的一体化服务。

新城悦服务的社区增值服务业务重点则放在了电梯维保、电梯预加装和团餐板块，该公司首席战略官尤建峰在业绩会上表示，“未来两三年会将社区增值服务业务重心放在电梯和团餐这两个主要的业务板块，将业务能力沉淀到总部，这是我们要做的特别重要的工作。”

目前，新城悦的电梯维保业务主要来自内生增长，交付两年后的住宅项目电梯维保需求较大，同时，该公司还在进入老楼电梯加装业务；团餐业务则基于其并购的上海学府餐饮、苏州海奥斯及天津金玉物业等公司，获取了大量团餐客户。